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Le Juge des Loyers : quel est son rôle ?

26/04/2018 • par Isabelle FERNANDEZ

Monsieur le Juge Pierre GRAMAIZE a pris sa fonction de juge des loyers commerciaux au tribunal de Grande Instance à NANTES en 2015 en qualité de Vice-Président et Juge des Loyers Commerciaux.

Le juge des loyers commerciaux a une compétence unique, son intervention est protectrice.

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Petit rappel sur la distinction juridique entre un immeuble et un meuble qui sont définis notamment selon l’activité afin d’expliciter la fiction juridique où la qualification de meubles ne correspond pas forcément à la réalité [ex un cheptel bovin sera considéré en immeuble pour une exploitation agricole].

En matière de baux commerciaux, la genèse est notamment de protéger le locataire face aux « mastodontes ». De plus en plus de conflits sont observés entre les grands groupes. L’essentiel des dossiers plaidés sont liés à des problématiques de rapports de force !

L’expertise n’est pas une obligation. La méthode pragmatique est de désigner un expert pour limiter l’arbitraire du juge. L’expert donne un regard de terrain et suit la méthode des juges : chercher les termes de comparaison.

La fixation du loyer comporte deux éléments :

  • 1ère question : plafonnement ou déplafonnement
  • 2ème question : les facteurs locaux de commercialité

Pour comparer les locaux évalués avec des points de références, l’expert devra absolument pondérer leurs surfaces et prendre en compte la présentation physique du local. La charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière intégrant une grille de pondérations ne lie personne, si l’expert est tenu de la suivre, le juge ne l’est pas.

Monsieur le Juge précise que retenir une faible pondération pour une grande surface de réserve en centre-ville n’est pas judicieux et qu’il est capital de prendre en compte l’utilité.

La réserve aura une importance au regard de l’activité et de la surface du commerce expertisé.

L’expert appliquera les coefficients préconisés par la charte mais il appartient au juge de trancher au cas par cas.

Le juge fixe par comparaison la valeur locative de renouvellement avec d’autres valeurs et ne tiendra pas compte de l’évolution chiffre d’affaires du commerce [impact du e-commerce].

Et l’accessibilité ?

L’accessibilité au public est inscrite dans la loi. Sa mise en application soulève toujours de réelles difficultés.

Certains constatent que généralement la valeur locative de renouvellement amiable est plus haute que celle issue de jurisprudence.

Le juge tranche au regard de sa connaissance du marché et essaie de rester le plus proche de lui.

Impacts de la Loi Pinel : le déplafonnement, s’il est admis, est plafonné dans le temps.  Monsieur le Juge pense que cela équilibre les choses.

Il ressort de la jurisprudence que « tout le centre-ville est déplafonnable », mais attention certaines rues et quartier n’en bénéficient pas.

Qu’en est-il de l’intégration du droit au bail ?

En ce qui concerne le droit au bail, la Cour de Cassation est dans une position d’immobilisme.

Le droit au bail devient un vrai sujet pour les commercialisateurs qui observent des loyers purs de plus en plus élevés.

 

Isabelle FERNANDEZ

Expert près la Cour d’Appel de Rennes, expert près la Cour d’Appel Administrative de Nantes, membre du CINA