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LOGEMENT : Quel profil des emprunteurs pour l’achat dans le 44 ?

MÉTHODE ET CONSTAT
L’objectif d’OFILA ( Observatoire du Financement Immobilier de Loire Atlantique )est de mieux connaitre les marchés immobiliers de l’accession à la propriété en Loire Atlantique.
Le dispositif mis en place avec la participation des banques a permis de constituer un échantillon de 48.000 prêts bancaires sur la période 2016/2018 couvrant environ deux tiers des prêts immobiliers accordés pour l’acquisition d’un logement (appartement ou maison, neuf et ancien) que ce soit pour habiter ou pour investir en Loire Atlantique.
Un premier constat : en 2018, le marché s’inscrit dans une dynamique positive Bien que les prix continuent d’augmenter, les conditions d’accès au crédit restent favorables : baisse des taux d’intérêt, allongement de la durée des prêts, baisse de l’apport.

QUI SONT LES EMPRUNTEURS ?
L’analyse des données a permis de s’intéresser à 4 groupes d’acquéreurs :
-les personnes seules
-les couples sans enfants
-les couples avec enfants
-les familles monoparentales

LES PERSONNES SEULES : 27% des ménages emprunteurs
Si elles ont moins de 40 ans (âge moyen : 28 ans – revenu mensuel moyen : 1 790 €), elles achètent plutôt sur Nantes Métropole (45%) un appartement ou une maison dans l’ancien pour un budget d’environ 130.000€ avec un apport d’environ 6 % et une durée de prêt de 23 ans.
Si elles ont plus de 40 ans, (âge moyen : 50 – revenu : 21 00€), l’acquisition se fait sur Nantes Métropole (19%) , mais aussi sur le littoral (12%) pour un bien ancien (158.000 €), l’apport étant de 24 % et la durée de prêt de 18 ans.

LES COUPLES SANS ENFANT : 30% des ménages emprunteurs
S’ils ont moins de 40 ans, Nantes Métropole les attirent (34%) mais aussi la couronne péri-urbaine (24.3%) pour l’achat d’une maison ancienne (à 211.000€). Ces couples dans la trentaine s’endettent sur 23 ans avec un apport de 5 %, leur revenu mensuel (3.370 €) leur permettant d’assumer le risque financier. (Le taux d’effort se situant à 27.5%)
Au-delà de la cinquantaine, des revenus supérieurs (3740 €) permettent d’envisager l’achat d’un bien résidentiel d’une valeur supérieure (230.000€) avec un meilleur apport (12%) et donc une durée de prêt plus courte (17ans).
Et 20% choisiront le littoral. Certains aussi investiront dans le neuf pour louer. (Profil type :56 ans avec 5000€ de revenu mensuel pour l’achat d’un T2 à 178. 000€.financé sur 15 ans )

LES COUPLES AVEC ENFANTS : 36.4 % des ménages emprunteurs.
A moins de 40 ans la famille est constituée avec 3.550€ de revenu mensuel moyen, l’acquisition d’un T5 (en maison ancienne le plus souvent) est envisageable : le prix moyen est de 226.410 € financé avec un apport de 6.2% et un emprunt sur 23.3 ans.
Où ? dans la couronne péri-urbaine (24.7%) et dans le reste de la Loire Atlantique (22.6%) mais aussi sur Nantes et sa Métropole (28.2%)
A plus de 40 ans, les revenus s’améliorant (4230€ pour le ménage) le prix du bien acquis peut être plus important (265.000€) avec un apport supérieur (10%) et donc un prêt bancaire plus court ((19.7 ans), le littoral attirant 24%des acquéreurs.

FAMILLES MONOPARENTALES : 6.6 % des ménages emprunteurs
Ces acquéreurs dont l’âge moyen est de 43 ans se portent plutôt sur des maisons type T4 à 172 460€ de prix moyen, financées avec un apport élevé (16.8%) et un prêt relativement long (20.7 ans) car leurs revenus se situent à un niveau moyen (2 360€). La situation géographique de leur acquisition se répartissant sur l’ensemble de la Loire Atlantique sans véritable dominante.

CONCLUSION
La dynamique du marché pourrait se ralentir en raison de la hausse des prix en cours, mais aussi par manque de produits neufs, l’essentiel des prêts accordés se plaçant sur l’ancien où les produits deviennent rares avec des marchés localement tendus.

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TENDANCES DES PRIX DE L’IMMOBILIER des Notaires 2019

Le 16 janvier 2020 comme chaque année les notaires de Loire Atlantique nous ont présenté les chiffres du notariat pour l’année 2019.

362 notaires sont aujourd’hui en poste en LA avec une profession qui se féminise et se rajeunit .

  • Le volume de ventes du département a été augmenté de 10% en ancien, mais baisse de 11% dans le neuf .
  • En 1ere couronne( villes qui touchent Nantes le marché a été soutenu avec une augmentation des prix de 33% en neuf sur les 10 dernières années et 36.6% d’augmentation des prix des maisons sur la même période contre 21,5% pour les appartements anciens
  • Sur la ville de Nantes il y a même eu un emballement des prix avec une augmentation des prix sur les maisons de 8% en 2019 (53% en 10 ans) et de 9.4% pour les appartements.
    • Exemple sur le quartier Saint Félix- Haut pavés :+9% à 3550€/m2 en ancien alors que les appartements neufs sont à 5570€/m2.
      La différence de prix entre ancien et neuf est de 38% ; dans ce même quartier le prix médian des maisons se situe à 520 000€.

Le mythe des « parisiens » existe t‘il ? Non … répondent les notaires puisque 6% des ventes sont réalisés par ceux-ci.
Ce chiffre est à prendre avec précaution. En effet si ces mêmes « parisiens » se sont portés locataires avant de se décider à acheter afin de connaître la ville et ses quartiers ceux-ci se retrouvent avec une adresse nantaise et ne sont pas considérés comme des « Parisiens ».

PROSPECTIVE : il y a une insuffisance de livraison de logements neufs. La Métropole de Nantes doit libérer des fonciers pour stabiliser les prix .Le report sur l’ancien contribue à un marché tendu sur ce dernier.
Néanmoins 90% des ventes se réalisent en résidence principale et la taux de logements vacants est le plus faible de France. Ce qui fait penser que le marché est très sain et pas spéculatif. Ce serait le cas si ces logements étaient achetés pour être laissés vacants comme dans certaines régions (régions de Nice , Paris ou stations de ski)

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Du propriétaire à l »in »habitant

Dernier volet de la conférence  » Et si l’immobilier devenait mobile? » organisée au théâtre Graslin le 20 septembre 2018 pour les 150 de la RICS et les 30 ans du CNAM/ICH

Le secteur résidentiel, est lui aussi en pleine mutation et doit s’adapter aux nouveaux besoins, aux nouveaux usages, aux nouveaux modes de vie des habitants tout en intégrant la révolution numérique. Il s’agit de favoriser la mixité des usages à l’échelle du quartier ou de l’immeuble, d’offrir des espaces partagés, des services à la personne, de faire que l’immeuble connecté soit avant tout mis au service du vivre-ensemble. Il s’agit aussi de repenser notre rapport à l’accession pour tenir compte des mobilités professionnelles et personnelles croissantes qui imposent plus de flexibilité dans l’accès au logement et au sein du logement lui-même. Les termes decoacquisition, de coliving, de droit d’usage, de modularité des espaces, commencent à envahir le paysage du secteur résidentiel et poussent les acteurs du secteur à faire preuve d’inventivité.

Quelques tendances sont observables :

– La connectivité : connexion aux objets, aux voisins et à son quartier (aux commerçants, à la commune, avec les services de la ville…). De l’individu on passe au lien social, par le développement de plateformes collaboratives. Et même en dehors du digital, on constater un retour au concierge, non pas à l’échelle d’un immeuble, mais d’un quartier tout entier (donc moins cher par habitant, et avec de nouveaux services).

– Les nouvelles façons d’habiter : historiquement, les résidences gérées étaient étudiantes, ou séniors. Chacun a ses avantages dédiés pour la population en question. Mais ce qui n’existe pas encore, c’est un produit pour la tranche 30-70 ans. Cette période est jalonnée d’évènements (professionnels-personnels), et là, il y a une offre qui n’est pas prise à bras le corps : la femme seule, l’homme seul, avec des enfants partiellement là/pas là, avec des besoins qui ne sont pas les mêmes dans le temps hebdomadaire par exemple (besoin d’une chambre la semaine, puis 2-3 le week-end pour accueillir les enfants). Les modes d’habitats évoluent vers le co-living. Le besoin est là, c’est validé, la réponse n’est pas encore trouvée.

Cela soulève différentes questions : qui gère tout ça Et comment ? Au-delà des questions techniques (isolation, configuration des pièces…) et juridiques, se posent aussi des questions culturelles de savoir-vivre, de règles intérieures communes.

– Le produit lui-même – la notion de volume capable : du T3-T4-T5 … traditionnellement commercialisé, on voudrait passer à des volumes capables. On vend 70m2 comprenant 2 pièces d’eau (cuisine et SDB/toilettes), et pour le reste en fonction du budget et des besoins, il est possible de moduler l’espace. C’est ce qui se passe en bureau ou commerce, cela doit arriver dans l’habitation.

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ÎLINK : le programme immobilier Nantais mixte innovant !

Visite Îlink

Les membres du CINA se retrouvaient sur l’île de Nantes pour une visite de l’opération immobilière Îlink. Visite de îlot-résidence regroupant logements, bureaux et commerces sur 22 300 M2, 14 000 m² de logements et 8 000 m² avec vue sur la Loire de bureaux, activités et commerces.

Découverte de chantiers, cœurs d’îlots, crèche, future conciergerie, bureaux, théâtre, … Avec les interventions et présentations de QUARTUS, VINCI, Immobilier, ADIM OUEST.

Vidéo de l’opération