Premier volet de la conférence » Et si l’immobilier devenait mobile? » organisée au théâtre Graslin le 20septembre 2018 pour les 150 de la RICS et les 30 ans du CNAM/ICH
Table ronde avec 4 intervenants :
Le commerce vit un bouleversement profond. Il est confronté à un avenir incertain : la baisse des flux dans les points de vente et les lieux de commerce, le développement du e-commerce, la concurrence des GAFAM invite à questionner le commerce de demain. La mutation des comportements de consommation complique les prédictions et les stratégies.
Le poids considérable des GAFAM inquiète :jusqu’où-vont-ils aller ? Quels secteurs-vont-ils préempter ? Comment les autres acteurs-vont-ils pouvoir se positionner ? Quelles stratégies immobilières commerciales pour les enseignes et les bailleurs afin de ne pas subir ces changements mais être acteur de la transformation ? Quels est rôles des professionnels de l’immobilier et des institutions pour les accompagner vers ce nouveau commerce ? L’enjeu est bien d’être ensemble à l’avant-garde du futur d’un commerce expérientiel pour le client.
S’adapter aux nouveaux usages. Il n’existe pas une, mais de multiples formes de commerce (distinction alimentaire/non alimentaire, convenient/discount/expérientiel,…) qui varient selon les différents territoires (métropoles et grandes agglomérations, villes moyennes et centre-bourg…). Ce contexte mouvant fait que le magasin doit évoluer. Il n’est plus seulement un lieu de consommation, mais aussi un lieu d’expériences, il doit endosser un autre rôle, créer de nouvelles attractivités. Les enseignes du commerce vont devoir s’adapter à ces nouveaux besoins et être de plus en plus flexibles (types d’exploitations, multi utilisateurs des locaux….).
Les bailleurs ont un rôle essentiel à tenir dans ce contexte. Les enseignes ont besoin de devenir un 3 voire 4 en un (lieu de vente, showroom, et SAV/gestion du dernier kilomètre). Les bailleurs doivent réussir à rendre possible ce 4 en 1. Ils doivent redevenir des commerçants, savoir ce que c’est qu’un client pour enrichir leur offre. Ils vont devoir devenir proactif pour la gestion de ces lieux, il faut en faire des lieux de vie, attirants, animés comme une salle de spectacle. Il faut repenser le centre commercial comme un lieu de spectacle, d’expérience, d’incubation. Le centre commercial doit devenir le « social club » dans toute sa zone de chalandise, un lieu de connexion, d’échanges, de vivre ensemble.
Repenser la place du commerce dans la ville. Le commerce doit également s’interroger sur sa place dans la ville de demain. La question de l’implantation des commerces dans les centres villes, des pôles de commercialité, des centres commerciaux et de leurs impacts économiques et environnementaux devient cruciale. Les enseignes, après avoir connu une période d’expansion et de maillage fin du territoire ces dernières années, vont commencer à sortir le sécateur pour retirer les lieux les moins rentables et garder les plus contributifs. L’enjeu est de garder les magasins stratégiques où ils vont pouvoir transmettre tout l’ADN de la marque et tout ce que ne peut offrir un téléphone portable (showroom spectaculaire, ambiance musicale, olfactive, visuelle, espaces de convivialité). Ce n’est plus le stock de clients (la polarité) qui intéresse mais la captation des flux (nombreuses manières de capter le consommateur, il faut se saisir des multiples parcours client). Il importe de réfléchir à la relation territoire et commerce, en lien avec les acteurs locaux et en adéquation avec les besoins des consommateurs.
Le commerce reste la locomotive du développement de la ville. On construit depuis toujours la ville autour du commerce, mais il faut que les acteurs de la ville soient à l’écoute des nouveaux usages en termes de consommation. Il faut repenser les relations entre les acteurs (villes/promoteurs/financiers/foncières/enseignes), anticiper les évolutions territoire par territoire. Pour les pôles commerciaux, cela suppose de moderniser les zones de périphérie. Sans tout raser, il convient de revoir la collaboration public-privé (élus/aménageurs/promoteurs/enseignes), la combinaison commerce/services/loisirs, les relations bailleurs/preneurs. Pour les acteurs de l’immobilier, il importe de proposer des lieux plus flexibles, modulables en fonction des besoins et des flux (modifier la taille des locaux, imaginer d’autres affectations, prévoir les sujets back office, i.e. supply chain, etc.). La gestion du dernier kilomètre reste un enjeu majeur sur les territoires.
Vers un nouveau modèle économique. Le prix demeure une donnée essentielle. De fait, et sauf exceptions, le poids relatif de l’immobilier dans les comptes d’exploitation doit décroître, ce qui pose des questions de baux, de loyers et de fiscalité. La flexibilité doit également être juridique. Les questions du loyer fixe/loyer variable, du bail probatoire bousculent nos habitudes contractuelles. Le loyer fixe est une sécurité, mais prive le bailleur du bénéficie d’un succès possible en étouffant le développement de la jeune enseigne par le fixe. Cela pose la question également du financement du projet (fonds propres ou non). Si l’enseigne est jeune, elle a forcément du nouveau à proposer, et cela intéresse le bailleur qui doit renouveler son offre dans le centre commercial.
