le CINA interpelle les Élus
Le PLUm vient d’être adopté et avec lui un certain nombre de constats et d’orientations qui inquiètent les professionnels du CINA.
LOGEMENTS : vous avez dit marché tendu ?
Notre territoire régional évolue. Ce que l’on appelle souvent la métropolisation progresse et change bien des choses : C’est le destin des métropoles attractives qui aspirent vers elles population, emploi, construction, transport, services de proximité.
Cette métropolisation se constate en premier lieu à travers la croissance de la population. Avec une progression de 0,7 % entre 2011 et 2016*, notre région fait déjà presque 2 fois mieux que la France entière. Le département 44 progresse quant à lui de 1,3 % sur la même période et Nantes Métropole de 1,5 %. Ce qui est aussi marquant c’est que cette croissance de population s’accélère : elle était de 1 % sur l’aire urbaine entre 2006 et 2011 et de 1,5 % de 2011 à 2016.
Ces nouveaux habitants qui sont nos enfants :
Cette augmentation de population est plutôt équilibrée sur l’aire urbaine de Nantes entre solde naturel (44 %) et solde migratoire (56 %). C’est aussi une satisfaction de voir notre territoire attractif pour les nouveaux habitants.
Les besoins de logements sont aussi liés aux phénomènes qualifiés souvent de décohabitation, dans lesquels on retrouve notamment la réduction de la taille des ménages, les évolutions sociologiques et le vieillissement.
Ainsi mis bout à bout, les besoins de nouveaux logements de la métropole sont aux 2/3 environ issus des habitants existants.
Mais réjouissons-nous de l’apport des nouveaux arrivants à Nantes, ils sont forcément une richesse pour notre territoire, preuve que développement urbain et bien vivre ne sont pas opposés, dès lors que ces évolutions sont anticipées.
Construit-on suffisamment de logements à Nantes et son agglomération ?
Notre inquiétude est de ne pas être au rendez-vous du futur pour notre territoire. Pourquoi exprimer cette inquiétude ? Parce que les chiffres parlent d’eux même. Le logement locatif privé est la variable d’ajustement des marchés, particulièrement là où les bailleurs sociaux sont en tension comme à Nantes. Or celui-ci est suivi de façon précise tous les trimestres par l’observatoire ONILOCA, avec notamment la vacance locative annuelle moyenne du parc. Celle-ci est en baisse régulière depuis 5 ans, et est passée sous la barre des 2 % fin 2018. Pour éviter un déséquilibre entre la demande et l’offre, il faut produire du logement, dans des volumes supérieurs à ce qui vient de se faire sur les dernières années.
Malheureusement, l’alimentation du marché en logements neufs** va être comparable à la moyenne des livraisons entre 2012 et 2018 pour l’année 2019. Pour 2020 elle sera en baisse de près de 15 %, et les livraisons 2021 et 2022 vont être impactées par les évolutions en cours sur le PLH et le PLUM, dont les professionnels s’accordent à dire qu’elles ne seront pas favorables à court terme pour retrouver du volume de construction.
Dans le même temps nous nous entendons dire « il y a trop de grues à Nantes », et le chiffre des 6000 logements inscrit au PLH et qui ne répond déjà pas aux besoins actuels et des années à venir) serait d’ores et déjà un « plafond de verre » en deçà duquel il faudrait demeurer.
Certes il est plus facile de faire plaisir (à tout le monde) que d’assumer le développement (… qui crée des problèmes).
Veut-on aller vers un Territoire qui se ferme ? … (Nantes village gaulois qui fermerait ses frontières ?)
Devons-nous dire à nos enfants et petits-enfants d’aller se loger ailleurs ?
Pouvons-nous continuer à demander toujours plus d’équipements publics et collectifs, toujours plus de transports performants … et en même temps de réduire le nombre d’habitants ?!
« Mesdames et Messieurs les Elu(e)s, nous sommes en gestion de crise, il est urgent de réagir : Anticipez et ouvrez le robinet du foncier ! »
Les professionnels qui alertent régulièrement les décideurs, se voient opposer les mêmes arguments qui ne tiennent pas, et cela depuis des années ! (Les pros ne penseraient que business !!! ). Une bien piètre reconnaissance du travail des professionnels de l’immobilier qui sont fiers de faire la ville, de construire les lieux de vie résidentiels et professionnels au service des besoins et usages attendus par tous.
IL EST DÉJÀ TROP TARD et on ne peut malheureusement rien faire pour changer les choses pour les 4 ans qui viennent, délai minimum de sortie d’une opération entre permis, appel d’offres et travaux.
(cf Inertie des décisions … )
Au-delà, pour demain il faut donc anticiper, se donner les moyens de disposer de fonciers mobilisables instantanément pour produire du logement, et ce dans des délais raccourcis (diminuer drastiquement les temps longs « d’instruction PRE PERMIS »).
Mesdames et Messieurs les Elu(e)s, nous attendons des Orientations politiques fortes et courageuses qui aillent dans le sens de l’ouverture.
La vie c’est le mouvement. Préserver notre cadre de vie, bien se loger, bien accueillir, bien travailler, tout en assurant le développement n’est pas antinomique.
L’aménagement de la ville se fait sur des temps longs, il faut donc RÉAGIR MAINTENANT pour redresser la barre afin de conforter le bien vivre à Nantes et dans son aire urbaine !
Gageons que ces sujets feront partie des enjeux électoraux des municipales 2020.
*chiffres selon étude de l’AURAN et chiffres INSEE
** Selon étude de l’observatoire OLOMA : 4013 logements livrés en moyenne par les promoteurs entre 2012 et 2018, VEFA bailleurs compris, dont 4820 sur 2018, 4124 en 2019 et 3458 en 2020 … pour mémoire les 6000 logements inscrits dans le Plan Local de l’Habitat …
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Pénurie d’offres tertiaires sur Nantes métropole !
Les entreprises nantaises se portent bien, leur dynamisme est le moteur de leur forte croissance.
Nos entreprises nantaises embauchent et la Métropole a désormais l’un des taux de chômage les plus bas de France.
Cette croissance se traduit par des besoins immobiliers et des attentes en matière de services, confort responsabilité sociale et empreintes écologiques. Cette conjugaison de facteurs justifie l’appétence des entreprises pour l’immobilier neuf.
Ainsi si la présence de nombreuses grues sur la Métropole interroge sur l’écoulement de tous ses programmes, il n’en est rien. Effectivement ces opérations trouvent leurs occupants avant même leur livraison. Pour exemple sur Euronantes et sur l’Ile de Nantes, nos quartiers d’affaires de centre-ville, aucune surface neuve n’est disponible en 2019 et même en 2020.
Ce dynamisme économique a aussi les mêmes effets sur le logement et il contribue au développement du commerce, des services et des nouveaux transports.
Notre responsabilité en tant que membres du CINA, acteurs professionnels de l’immobilier et aussi citoyens de la Métropole nous pousse à vous alerter Mesdames et Messieurs les Elu(e)s, sur la définition de la ville de demain.
Si cette croissance est mal anticipée elle entraine une densité de circulation, des transports en communs saturés et des conditions d’accueil des entreprises et des salariés rendues difficiles par le manque d’offres.
Nous devons réagir et vous Mesdames et Messieurs les Elu(e)s devez libérer du foncier, accélérer les délais administratifs et surtout anticiper les infrastructures routières, développer les transports en commun, les services et les nouvelles mobilités.
Les acteurs de l’immobilier doivent construire des immeubles dernières générations en termes d’innovation et de respect environnemental, accompagner à la requalification de certains quartiers et d’immeubles anciens libérés.
Chacun de nous doit aussi intégrer qu’une ville n’est pas figée elle doit vivre avec son temps et ce dans un contexte de concurrence entre les métropoles. Nos entreprises sont volatiles elles ont capacité à bouger sur d’autres territoires offrant de meilleures conditions d’accueil.
Sachons garder notre diversité économique en lui offrant un cadre de travail adapté tout en préservant la qualité première de Nantes, la combinaison d’une croissance raisonnée et d’un bien vivre assuré.
LOCAUX D’ENTREPRISES : aller voir ailleurs !
Nantes métropole bénéficie d’une grande attractivité que nous devons maintenir afin de pouvoir garder le contact avec les grandes métropoles qui nous précèdent.
Sur l’ensemble du département, le foncier des Parcs d’Activités ne représente que 1,5 % en termes de surface … mais ces parcs accueillent 6 salariés sur 10 du secteur privé *
Les ventes de foncier sont en baisse depuis 2014 (hors effet « MIN ») à # 51 ha contre # 100 ha au tournant de la décennie. Cette baisse traduit l’absence de très grandes implantations exogènes* … et de disponibilités répondant aux attentes des entreprises (Facilité d’accès pour l’essentiel aux ressources urbaines – infrastructures – partenaires économiques – compétences / présence de fibre /
Proximité immédiate de Services associés pour les salariés – crèches – restaurations – sports …)
La pénurie est palpable car aujourd’hui seuls 30 Ha sont disponibles immédiatement sur l’agglomération, ce qui représente l’équivalent d’une seule année de développement. Les tensions sont telles qu’il n’y a pas de fonciers disponibles à court et long terme pour les PME et les ETI en « mal » de croissance … à qui on propose des implantations en 2ème couronne en guise de desserrement (Erdre et Gèvres – Grand Lieu etc. …).
Nantes Métropole ne peut aujourd’hui que très difficilement accueillir une entreprise de 25 salariés ou plus qui souhaiterait s’implanter sur notre territoire, car nous ne disposons plus de parcelles pour ce type de projet. Il en est de même pour le développement de sociétés déjà implantées sur le territoire et souhaitant déménager pour assurer leur croissance.
Certes il y a lieu de revoir certains modèles et le Village d’Entreprises artisanal, vision collective de l’implantation des TPE voire PME, en est un.
Certes les plateformes logistiques peuvent trouver leur juste place sur de grands espaces dédiés plus à l’écart de la métropole (ex Grandchamps).
Mais pour tout le reste, tout notre tissu industriel de PME – ETI riche en belles opportunités, que faisons-nous ?
Là aussi Mesdames et Messieurs les Elu(e)s, nous attendons des Orientations politiques fortes et courageuses qui aillent dans le sens de l’ouverture, à l’image de la vision qui a été la vôtre avec le MIN et le Pôle Agro, qui ont permis la possibilité d’implantation de toute une filière au sein de la Métropole.
Il faut continuer d’anticiper … Faire comme à Angers ou la communauté d’Agglo Angers Loire Métropole a voté l’ouverture d’études pour 3 nouvelles zones sur une surface # 270 ha ?
A défaut, cette situation peut perdurer pendant plusieurs années, l’ouverture de zones artisanales ou industrielles se complexifiant, les temps d’études, d’impacts et de faisabilité étant très longs. Par ailleurs, le nombre de projet de développement de zones en étude actuellement semble très restreint et souvent dédié à des secteurs d’activités très précis (cf nautisme en Bas Chantenay).
Il est souvent évoqué la solution de la requalification de sites industriels anciens. Cette idée semble séduisante mais forts de la pression foncière, les prix de vente de bâtiments restent encore souvent prohibitifs … sans compter l’absence de services attendus et présents dans les parcs neufs.
Mesdames et Messieurs les Elu(e)s, les professionnels de l’Immobilier sont prêts à se mobiliser et participer avec vous à la mise en œuvre des nombreux challenges à relever, à brefs délais, dans un esprit de mouvement et de croissance raisonnée, au service de l’attractivité de notre territoire et des citoyens qui aspirent à vivre ici et pas ailleurs.
*OPALA, Observatoire de la CCI Nantes St Nazaire
Communiqué de presse
Pour le CINA / Alain Raguideau Président
- Article Agence API du 24 avril 2019
- Article Ouest France du 25 avril 2019
- Article Presse Océan du 24 avril 2019
- Article de l’informateur judiciaire du 10 mai 2019
