Retour sur le Colloque anniversaire des 150 ans de la RICS et 30 ans de l’ICH, 20 septembre 2018 au Théâtre Graslin.
« Et si l’immobilier de devenait mobile ? »
Le digital, facilitant l’émergence de nouveaux besoins et de nouveaux usages a ouvert le champ des possibles sur le front des innovations pour le secteur de l’immobilier.
Evolution des formes de consommation, évolution des formes de travail, d’habitat, du rapport à l’espace, de ses usages, digitalisation, IA, immeubles connectés, bien-être au travail, flexibilité, réversibilité, développement durable… autant de sujets qui viennent impacter le monde de l’immobilier et la forme urbaine de la ville de demain. L’immobilier devient mobile !
L’enjeu de cette journée du 20 septembre était de mieux comprendre les mutations que les secteurs du commerce, du bureau et de l’habitat sont en train de vivre.
1ère table ronde :
Le commerce face aux enjeux des nouvelles
Intervenants : Olivier Badot (Professeur à l’ESCP Europe et à l’Université de Caen, Antoine Frey, Président du CNCC et PDG du Groupe Frey, Noël Moussali, GREF Area Manager, Luxembourg, France et Belgique, Amazon, Emmanuel Le Roch, Délégué général du PROCOS)
Le commerce vit un bouleversement profond. Il est confronté à un avenir incertain : la baisse des flux dans les points de vente et les lieux de commerce, le développement du e-commerce, la concurrence des GAFAM invite à questionner le commerce de demain. La mutation des comportements de consommation complique les prédictions et les stratégies. Le poids considérable des GAFAM inquiète : jusqu’où-vont-ils aller ? Quels secteurs-vont-ils préempter ? Comment les autres acteurs-vont-ils pouvoir se positionner ? Quelles stratégies immobilières commerciales pour les enseignes et les bailleurs afin de ne pas subir ces changements mais être acteur de la transformation ? Quels est rôles des professionnels de l’immobilier et des institutions pour les accompagner vers ce nouveau commerce ? L’enjeu est bien d’être ensemble à l’avant-garde du futur d’un commerce expérientiel pour le client.
S’adapter aux nouveaux usages. Il n’existe pas une mais de multiples formes de commerce (distinction alimentaire/non alimentaire, convenient/discount/expérientiel,…) qui varient selon les différents territoires (métropoles et grandes agglomérations, villes moyennes et centre-bourg…). Ce contexte mouvant fait que le magasin doit évoluer. Il n’est plus seulement un lieu de consommation, mais aussi un lieu d’expériences, il doit endosser un autre rôle, créer de nouvelles attractivités. Les enseignes du commerce vont devoir s’adapter à ces nouveaux besoins et être de plus en plus flexibles (types d’exploitations, multi utilisateurs des locaux….).
Les bailleurs ont un rôle essentiel à tenir dans ce contexte. Les enseignes ont besoin de devenir un 3 voire 4 en un (lieu de vente, showroom, et SAV/gestion du dernier kilomètre). Les bailleurs doivent réussir à rendre possible ce 4 en 1. Ils doivent redevenir des commerçants, savoir ce que c’est qu’un client pour enrichir leur offre. Ils vont devoir devenir proactif pour la gestion de ces lieux, il faut en faire des lieux de vie, attirants, animés comme une salle de spectacle. Il faut repenser le centre commercial comme un lieu de spectacle, d’expérience, d’incubation. Le centre commercial doit devenir le « social club » dans toute sa zone de chalandise, un lieu de connexion, d’échanges, de vivre ensemble.
Repenser la place du commerce dans la ville. Le commerce doit également s’interroger sur sa place dans la ville de demain. La question de l’implantation des commerces dans les centres villes, des pôles de commercialité, des centres commerciaux et de leurs impacts économiques et environnementaux devient cruciale. Les enseignes, après avoir connu une période d’expansion et de maillage fin du territoire ces dernières années, vont commencer à sortir le sécateur pour retirer les lieux les moins rentables et garder les plus contributifs. L’enjeu est de garder les magasins stratégiques où ils vont pouvoir transmettre tout l’ADN de la marque et tout ce que ne peut offrir un téléphone portable (showroom spectaculaire, ambiance musicale, olfactive, visuelle, espaces de convivialité). Ce n’est plus le stock de clients (la polarité) qui intéresse mais la captation des flux (nombreuses manières de capter le consommateur, il faut se saisir des multiples parcours client). Il importe de réfléchir à la relation territoire et commerce, en lien avec les acteurs locaux et en adéquation avec les besoins des consommateurs.
Le commerce reste la locomotive du développement de la ville. On construit depuis toujours la ville autour du commerce, mais il faut que les acteurs de la ville soient à l’écoute des nouveaux usages en termes de consommation. Il faut repenser les relations entre les acteurs (villes/promoteurs/financiers/foncières/enseignes), anticiper les évolutions territoire par territoire. Pour les pôles commerciaux, cela suppose de moderniser les zones de périphérie. Sans tout raser, il convient de revoir la collaboration public-privé (élus/aménageurs/promoteurs/enseignes), la combinaison commerce/services/loisirs, les relations bailleurs/preneurs. Pour les acteurs de l’immobilier, il importe de proposer des lieux plus flexibles, modulables en fonction des besoins et des flux (modifier la taille des locaux, imaginer d’autres affectations, prévoir les sujets back office, i.e. supply chain, etc.). La gestion du dernier kilomètre reste un enjeu majeur sur les territoires.
Vers un nouveau modèle économique. Le prix demeure une donnée essentielle. De fait, et sauf exceptions, le poids relatif de l’immobilier dans les comptes d’exploitation doit décroître, ce qui pose des questions de baux, de loyers et de fiscalité. La flexibilité doit également être juridique. Les questions du loyer fixe/loyer variable, du bail probatoire bousculent nos habitudes contractuelles. Le loyer fixe est une sécurité, mais prive le bailleur du bénéficie d’un succès possible en étouffant le développement de la jeune enseigne par le fixe. Cela pose la question également du financement du projet (fonds propres ou non). Si l’enseigne est jeune, elle a forcément du nouveau à proposer, et cela intéresse le bailleur qui doit renouveler son offre dans le centre commercial.
2ème table ronde :
Touche pas à mon bureau !
Intervenants : Valérie Britay, directrice exécutive du pôle bureaux chez GECINA, Christophe Burckart, Directeur général d’IWG, Gérard Touati, Directeur immobilier du groupe SOPRA STERIA, Marie-Laure Leclercq de Sousa, Directrice agence France et directrice OLM, JLL.
Dans le secteur du bureau, Co-working, flex-office, qualité de vie au travail……sont devenus les nouveaux paradigmes des espaces tertiaires et bousculent nos habitudes. Comment et avec qui faut-il composer ? Quels espaces de travail pour demain ?
Nouveaux besoins, nouveaux usages. L’approche du travail est en train de changer. D’un système d’organisation en entreprise plutôt vertical et hiérarchisé (collaborateur, n+1, n+2…), on passe à un système horizontal, où des équipes vont de plus en plus travailler entre elles en mode projet/équipe, avec des liens qui changent, une plage horaire de travail moins fixe et rigide, un rapport au lieu de travail chamboulé. La consommation d’espaces de bureau s’en trouve bouleversée. Elle doit être de plus en plus fluide et flexible. Les ultra nomades utilisent même des systèmes de carte avec un paiement à l’usage. On est aujourd’hui davantage sur la notion d’écosystème, de réseau, de connexion dans les savoirs, voire dans les applications métier. Le travail a changé : il est de plus en plus collaboratif, en mode projet. C‘est l’époque des brainstorming, des post-it.. donc les collaborateurs ne souhaitent plus évoluer dans un univers fermé, cloisonné, mais de plus en plus ouvert, en équipe, connectés, en réseau, avec des lieux de convivialité (babyfoot emblématique.
Le bureau n’est plus seulement un lieu de travail, mais aussi un lieu de vie pour les salariés. Les professionnels sont sollicités par les RH, qui veulent garder leurs talents, et leur offrir un lieu et des services. De nouveaux critères d’implantation font leur apparition. La question de l’accessibilité est essentielle. Il faut que la ville offre davantage de moyens de se déplacer et davantage de services autour du lieu de travail. Si la situation géographique reste importante, il faut y associer la qualité du bâtiment et des services proposés aux salariés (rooftop, salle de sport…), de nouvelles formes de synergies entre les différentes activités et les entreprises d’un même lieu. Les salariés expriment de nouveaux besoins en termes de convivialité et de confort. Ils souhaitent que les bureaux ressemblent de plus en plus à ce que les utilisateurs ont chez eux : convivialité, flexibilité.
Une nouvelle manière de consommer les bureaux. Si aujourd’hui, on n’est pas encore sur une capacité de transformer des bureaux le jour en logement la nuit, on constate une évolution vers plus de flexibilité et de mixité. Le coworking se développe. La clientèle est nouvelle, les besoins sont nouveaux : utilisation des surfaces sur de plus courtes durées, agencement différent, accueil de nouveaux travailleurs et nouvelles manières de travailler… Les professionnels doivent favoriser une approche B2B2C, développée depuis de longue date en retail et hôtellerie, adaptée désormais en bureau pour répondre aux attentes des millénials. Il faut connaître les besoins de ses clients afin de leur proposer une offre qui leur facilite la satisfaction des besoins de leurs salariés. Au niveau des bailleurs, il faut qu’ils fassent des produits, des bâtiments, qui soient souples et efficaces. Les aménagements vont évoluer dans le temps. L’immobilier ne doit plus être immobile.
3ème table ronde :
Du propriétaire à l’ « in » habitant
Intervenants : Philippe Pelletier, président RICS France, Albert Malaquin, directeur général de la digitalisation et de l’innovation chez ALTAREA COGEDIM, Vincent Pavanello, Co-fondateur de REAL ESTECH
Le secteur résidentiel, est lui aussi en pleine mutation et doit s’adapter aux nouveaux besoins, aux nouveaux usages, aux nouveaux modes de vie des habitants tout en intégrant la révolution numérique. Il s’agit de favoriser la mixité des usages à l’échelle du quartier ou de l’immeuble, d’offrir des espaces partagés, des services à la personne, de faire que l’immeuble connecté soit avant tout mis au service du vivre-ensemble. Il s’agit aussi de repenser notre rapport à l’accession pour tenir compte des mobilités professionnelles et personnelles croissantes qui imposent plus de flexibilité dans l’accès au logement et au sein du logement lui-même. Les termes decoacquisition, de coliving, de droit d’usage, de modularité des espaces, commencent à envahir le paysage du secteur résidentiel et poussent les acteurs du secteur à faire preuve d’inventivité.
Quelques tendances sont observables :
– La connectivité : connexion aux objets, aux voisins et à son quartier (aux commerçants, à la commune, avec les services de la ville…). De l’individu on passe au lien social, par le développement de plateformes collaboratives. Et même en dehors du digital, on constater un retour au concierge, non pas à l’échelle d’un immeuble, mais d’un quartier tout entier (donc moins cher par habitant, et avec de nouveaux services).
– Les nouvelles façons d’habiter : historiquement, les résidences gérées étaient étudiantes, ou séniors. Chacun a ses avantages dédiés pour la population en question. Mais ce qui n’existe pas encore, c’est un produit pour la tranche 30-70 ans. Cette période est jalonnée d’évènements (professionnels-personnels), et là, il y a une offre qui n’est pas prise à bras le corps : la femme seule, l’homme seul, avec des enfants partiellement là/pas là, avec des besoins qui ne sont pas les mêmes dans le temps hebdomadaire par exemple (besoin d’une chambre la semaine, puis 2-3 le week-end pour accueillir les enfants). Les modes d’habitats évoluent vers le co-living. Le besoin est là, c’est validé, la réponse n’est pas encore trouvée.
Cela soulève différentes questions : qui gère tout ça Et comment ? Au-delà des questions techniques (isolation, configuration des pièces…) et juridiques, se posent aussi des questions culturelles de savoir-vivre, de règles intérieures communes.
– Le produit lui-même – la notion de volume capable : du T3-T4-T5 …traditionnellement commercialisé, on voudrait passer à des volumes capables. On vend 70m2 comprenant 2 pièces d’eau (cuisine et SDB/toilettes), et pour le reste en fonction du budget et des besoins, il est possible de moduler l’espace. C’est ce qui se passe en bureau ou commerce, cela doit arriver dans l’habitation.
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